7月多城房地产调控“忽然”转向,原因为何?

2020-07-30 04:12 admin

7月,深圳、宁波及南京等城市纷纷加码房地产调控。随后,24日国家召集北上广深、南京和长沙等10城座谈,重申“房住不炒”,坚持“稳房价、稳地价、稳预期”,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段等。

在后疫情时代,全球经济萎靡、国际争端不断的现在,国内房地产市场刚刚呈现回暖态势,国家及部分城市便密集调控房地产市场,控制房价上涨势头,究竟原因何在?为什么如此重手遏制市场需求?

在后疫情的特殊时期,美利坚合众国全面打压中国经济的隐藏目的是国家严控房价的重要因素;在居民收入增长尚未平抑较高的房价收入比的情况下,房价不宜过快上涨,稳房价仍是当前主要市场调控目标。

美国是目前世界上受新冠病毒疫情影响最严重的国家,确诊感染病例累计超过400万例,死亡病例逾14.5万例,紧随其后的是巴西。

在美国的50个州中,佛罗里达州、加利福尼亚州和得克萨斯州受影响最大,每天不断增加的感染人数和入院率使这些地区的医疗救治能力临近极限。

可见,无论欧美发达国家,还是金砖四国成员中的俄罗斯、印度和巴西,疫情仍在肆虐无忌。

为了挽救美国经济及日衰的就业率,川普当局及日本等国家纷纷出台激励政策,试图将在华企业拉回其本土。我们看全球市值第二的苹果,库克仅仅是拉回了一条生产线,算是给川普挡挡面子,仅此而已。更加引人注目的是,苹果在鸿海集团与其讨价还价的背景下,毅然决定扶持中国企业立讯精密成为它的代工厂,以制衡鸿海。

这说明了美国企业并没有被川普当局所左右,仍然极度看重中国市场及中国制造。从消费来说,中国是消费能力最强的国家之一,是市场最为广阔的市场之一;从生产来说,以南亚大国印度为例,印度人具有发了月薪下个月是否正常到工厂上班这样极不确定的特点,会严重影响正常生产,影响对苹果的产品供应;更重要的原因是像鸿海一样的苹果代工厂需要动辄几十万人的劳动力,只有中国人才会背井离乡流动到其他城市集中起如此巨量的劳动力资源,而印度及东南亚国家人口却只肯在本地就业,想汇集几十万劳动力是不可能的事情。

3)基于中国的疫情稳定,及美日等国的制造业回归并不理想等现状,中国的经济实现V型反转大概率可以预期。

也正因此,我们必须充分考虑到由于全球疫情最安全、最稳定的优势,而成为国际热钱的流入国。

以史为鉴,可以知兴替,以人为鉴,可以明得失。日本的经济泡沫历史,我们不能重蹈。当年,是一纸《广场协议》逼迫日元升值导致了国家热钱汹涌流入日本,严重推高了日本的楼市和股市,最终不得已刺破了经济泡沫,导致日本多年经济发展脚步严重放缓。

目前的情势,虽然我国不会被迫签订类似协议,但疫情与经济的稳定却依旧可以使中国成为国际热钱的目标。如果任由房价过快上涨,在高位出现热钱的抽逃,必然重蹈日本当年覆辙。

我们认为,防止国际热钱炒作,以限购政策遏制热钱进入楼市,是当前调控加码的最核心原因。

我们必须清楚,国家调控房价的最终目标是“稳房价”,是以房价的稳定与居民收入的增长来稀释降低较高的房价收入比,最终实现老百姓买得起、住得上房的目标。

由于疫情的缘故,全球性货币增发的市场因素推动房价上涨是一种必然,是市场的需求。但正视疫情对经济的冲击,我国今年的经济目标调整为“六稳”和“六保”,即稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。其中,稳就业是六稳六保的首要任务。

在这样的目标前提下,如果房价过快上涨,将造成房价与居民收入的差距越来越大。调控目标尚未实现,反而出现背离。这是国家和老百姓都不希望看到的,同时也将会给社会带来若干的风险隐患和不安定因素。

以深圳为例,我们曾在《如何看待2020年7月15日深圳新发布的购房政策,未来房价是涨还是跌?》一文中提到:

深圳以1997平方公里的土地,承载了1343.88万人口,人口密度高达每平方公里6729.49人,成为全国人口密度最高的城市,没有之一。即使总人口与人口密度均居第二的上海,每平方公里人口也仅仅是深圳的56.91%。

以及,国家倾力发展重点城市群和都市圈的发改委532号文的政策指向,一二线城市及长三角、珠三角、山东半岛、关中平原以及长江中游等等城市群的人口集聚不可避免。

如此的人口流入因素影响下的供求矛盾,在全国4月以来货币供应量M2指标迅速回升到11%区间,并与GDP进一步拉开差距的资本推动下,将会进一步被放大。

货币供应量M2与GDP两个增长率的差距,是推动房价上涨的原动力;重点城市的政策倾斜进一步彰显城市群核心城市价值,从而使房产的内在价值得到进一步提高;人口因素导致的住宅供需矛盾进一步显现。

以上因素叠加,未来的楼市区域分化几乎是一种必然。故而,在特殊情形下的政策因素可以放缓房价上涨节奏,但走势方向不会改变,价格终将体现价值。

把我们的位置提升一个高度,将我们的目光放的长远,我们就可以理解当前的调控加码的目的所在。

我们每一个人,也会受益于这次调控。在调控中,经济更加稳健,实现劳动力的充分就业,提高居民的收入水平,让国人拥有更强的购买力,才能走的更远。

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