大信托相继暴雷 深扒资本大佬的“房地产游戏”

2020-06-24 02:34 admin

71岁的张玉玺,因为北京疫情源头新发地,“被迫”上了头条;78岁的何享健,人在家中坐、匪从门外来,尴尬被推上热搜。

前者手握上交所唯一一家上市信托公司——安信信托,在6月15日傍晚,由上海银保监局公开了涉及的违规项目名称,而这只是继“被刑拘”、“被监管”、“被处罚”后,连续剧中的一集,目前这部剧,还在连载,结局莫测。

后者(四川信托)则在同一天下午,遭到一大群投资者围攻集团大楼,讨要赔款。这已经不是第一次了,四川信托多个资金池类产品出现逾期,让这位低调的资本大佬,屡见报端。

新中国第一批建功立业的一些企业家,一时间“乘风破浪”回了公众视野,带着巨大的流量。

回顾他们风风火火的创业史,就像看《创世纪》,充满跌宕起伏的成败,与变幻莫测的风云。

无论是从认购股权证发家,到通过高超的资本运作叱诧风云的“中科系”“德隆系”,还是精于资产(尤其是房地产)撬动资本,一度创造神话的“亿安系”“新湖系”等等。

这些资本的“造系路线”,一则围绕“产业资本的关系”展开,即用财务投资形成产业链接;二则利用”产业+资本+炒作“在产业链的基础上,在股票流通市场进行炒作,构成了惶惶数十个资本系族,纵横国内整个商界四十余载。

然而,伴随亿安的罗成出逃、中科的吕梁消失、德隆的唐万新陨落...这些曾经的巨擘,也崩溃过半。

如今已经常年坐稳“上海十大首富家族位列”的高天国,生于四川、发于海南河南、成于上海。

上世纪90年代,曾是海南“炒房大军”的一员,后进入郑州发展百货,“亚细亚”一战成名后到上海、北京、昆明、成都等城市布局连锁百货。

当百货等资产玩成不良资产后,则通过“欠贷-银行剥离坏账-资产公司处理-低价购买”的套路,化解次贷危机,在资本局里越游越深。

期间,收入“辽宁鞍山信托”改建安信信托,便是畅游资本的一项工具,事实也证明1994年至今,都坐拥着“上交所唯一上市信托公司”名号的安信信托,本身就成了一个极具溢价力的资本。

据风财讯了解,目前全国信托牌照仅68张,而保险、证券牌照都是一百多张,银行则约3500多家。

即使如今安信信托的自身债务和未兑付信托产品,保守估计不低于500亿。依然有人愿意接盘。6月安信信托与上海电气等企业的重组方案正式公布。

有信托圈消息称,这次刑拘就是为重组铺路,与高天国女儿高超从安信信托出局一样,划清失控拨款的权责。

涉及项目如广州碧园城市综合体项目、成都万锦城、深圳东门城市更新项目、资阳棚户区改造项目等等,违规形式涉及将信托财产挪用于非信托目的、推介未充分揭示风险、违规开展非标准化理财资金池等具有影子银行特征的业务、未真实准确完整披露信息。

实际上,高天国已经不是第一次“跌”在地产了,据称安信信托的违约项目中含有不少地产项目。

今年被拍卖引发热议的“中弘大厦”,其背后中弘股份现已退市。这个问题企业,在2018年底还获得了安信信托一笔高达5.5亿元的贷款。对于这笔钱,安信信托得到的是“到期无法收回”。就算中弘大厦被拍卖,它或许也不是第一顺位偿还人。

四川信托数次被投资者维权。据媒体报道四川信托资金池产品全面逾期,缺口在30-40亿元。

TOT即“信托的信托”(trust of trust),就是大拆小,一个信托计划可以拆分,投给多个300万元以下的小额自然人投资人,也可以投给其他券商或基金子公司设立的资管产品或私募基金产品。

这时候,TOT其实和P2P很像,很难真正把握被投资人的征信和实力,投资人也看不清合同之下,底层究竟是什么。

而四川信托存续的14个系列TOT产品,是否有投入过劣质房地产项目?有可能,但在底层合同公开前,尚无定论。

风财讯从川信公开的18个地产项目看到,太平洋1号、协信天娇、恒泰优资、当代武汉优债、正黄学府天骄、实地周口九里香...基本为中小型开发商的非核心城市项目,潜台词是“实力有限”。

这也不排除含有问题项目。例如“太平洋1号”所对应的无锡惠山太平洋商业房地产开发有限公司。该信托产品最早于2017年10月设立,而2018年12月,融资方实控人公司、项目连带担保方(袁启宏的国购投资),已被法院列为被执行人、存款遭冻结、债券连续违约、信用评级下调至C。

今年6月1日,中融信托总部遭投资者现场维权(同济堂项目),此时中融信托刚在5月给华夏幸福签了一笔高达11亿元的永续债权,而中融信托曾在2019年被监管连开罚单,房地产相关业务是其重灾区。

信托是房地产重要的融资渠道之一,虽然在世界范围的资本排序中,信托排在保险、基金、银行之后,大型房企和稳定发展的房企,也多会有意控制信托的融资占比(主要因为政策限制和成本较高)。

但信托对房地产企业而言,依然是最灵活的融资方式之一,因为它具有层出不穷的各种创新交易架构。

最常见的是房企的表外融资,以信托投资包装“明股实债”,隐藏在非并表企业的长期股权投资科目。

最常用的地方则是前融。数据显示,2019年银保监23号文发布前的四个月,房地产信托新增超3000亿,绝大部分流入了房企前端融资(即拿地)。

当一切顺利,地产是信托池中高收益、高抗性的好产品,能够吸收更多投资者;信托则是地产项目高效、灵活的融资渠道。

一旦有一方暴雷,“值钱的地皮”也可能扛不起债,只要项目操作不成功,就会滚出亏损。

下游的房企也并非“百利无害”,即使信托公司的危机不影响单一项目的批款,信托公司设计的房地产项目“明股实债”交易架构,最终也可能在破产程序中被法院认定为股权投资而非债权。

风财讯认为,伴随政策端对信托投入房地产的限制提高,从信托融资这一个源头可见,就必然会“淘汰”很多房企。

所以可以看到,房地产企业破产的速度,有增无减。截至2020年6月初,今年房地产企业破产数量已经达208家,这已经和2019年全年的数据相当。

数据很真实。2020年6月,信托产品的数量和规模双降,但其中房地产信托依然占据了总规模的33.84%,融资规模达172.39亿元,可谓一枝独秀。

房企的动作也很诚实。今年5月,TOP50房企拿地总额3127亿元,同比增长4.7%;TOP100房企拿地总额3862亿元,同比增长3.1%。有了钱才能买新还旧,涌入地市,补充粮仓。

信托公司应该严格批款项目的调研审核,另外考虑加强与地产的股权投资,而非债券投资,成为地产项目公司的股东,开展地产投资。

地产企业也可以寻找信托之外的新型融资渠道(如ABS、CMBS);与信托之间,也可以寻求实力雄厚的公司,建立深入的合作关系(如触及股权)。

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