【华创地产?袁豪团队】房地产19&20Q1财报综述:业绩快增、报表改善,预收

2020-05-08 08:14 佚名

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2019年房地产板块主营业务收入同比+20.6%,较2018年+1.3pct;归母净利润同比+26.0%,较2018年+27.4pct。2020Q1营业收入同比+1.4pct;较2019年-19.2pct;归母净利润同比-43.2%,较2019年-69.2pct。

16-18年销售高增速及房价大涨决定了19-20年结算增速将逐步走高,同时竣工集中度也在快速增长,尾部企业逐渐退出,综合推动19营收同比+20.6%(较18年+1.3pct),结算略有加快,从房企结构来看:二线+28%一线+22%三线+12%;同期净利润同比+26.0%(较18年+27.4pct),业绩释放加速,但结构分化,从房企结构来看:三线+88%一线+22%二线+19%,其中一二线稳增、三线源于低基数。受到疫情影响,20Q1营收和业绩分别+1.4%和-43.2%,出现明显放缓和下降。不过鉴于预收款持续高位、毛利率稳中略降、费用率持续改善,且疫情影响减弱后销售逐步恢复,综合将助力20年业绩稳增。

19-20年行业主要结算16-18年的涨价项目,推动19年毛利率继续处于33.7%高位,较18年-1.1pct;从房企结构来看:一线38%三线31%二线29%;三项费用率自18年10.4%降至19年10.0%,并且同期少数股东损益比由18年23.6%下降至19年20.8%,三项费用率和少数股东损益比下行共同推动19年净利率提升至9.8%、较18年+0.4pct,从房企结构来看:一线13%二线10%三线4%。受到疫情影响,20Q1毛利率和净利率分别32.7%和6.4%,出现不同程度下降。值得注意的是,16-17年地王频现导致后续利润率有下行压力;而万科、保利等18-19年大量存货减值后续冲回或转销将有效平滑利润率。

19年末,板块资产负债率为78.5%、较18年末-1.0pct;但19年末预收账款占比总资产为24.9%,较18年末+0.3pct,剔预收款后负债率为53.6%,并较18年末-1.3pct;19年末净负债率79.4%、较18年末-12.3pct,主要由于19年房企拿地相对谨慎,其中二线房企降杠杆显著;从房企未售库存占比总资产的持续下行至历史新低来看,后续行业仍有补库存需求,并20Q1疫情中部分房企拿地补库存推动板块净负债率略有回升至87.3%;19年末现金短债比为1.12倍(20Q1为1.0倍),较18年略降0.1倍,仍好于11年和14年的0.9倍;其中一线房企现金短债比1.45倍,仍远好于二三线房企的0.97、0.94倍。

19年板块销售回款同比有所下降,表现为销售商品及劳务的现金流入同比由18年+20.0%放缓至19年+12.9%,主要源于行业销售增速有所放缓;但行业销售商品及劳务的现金流入对营业收入覆盖水平仍在高位,19年和20Q1分别高达122%(较18年-8pct)和138%;预收账款同比由18年30.5%降至19年的18.3%,但预收账款锁定率仍在高位,18-20Q1分别稳定在1.28、1.26和1.27倍,高预收款锁定率将助力20年板块业绩稳增。

19年房地产板块业绩保持快增,并预收款高锁定料将助力20年业绩稳增;20Q1由于疫情导致行业销售暂降,但主流房企销售目标仍有0-25%增速,料三重集中度跳增仍将继续演绎。房地产仍是我国经济稳定的压舱石,目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度大幅加强,政府逆周期调控力度进一步加码,预计板块低估值将得到修复。我们重申行业“推荐”评级,并优选优质房企和优质物管企业,推荐:1)住宅开发:金科股份、世茂房地产、金地集团、保利地产、万科A、融创中国、旭辉控股、中南建设、阳光城、龙光地产、美的置业、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福;2)物业管理:招商积余、永升生活服务、保利物业、绿城服务、新大正,建议关注:碧桂园服务、新城悦服务等;3)商业地产:龙湖集团、大悦城、新城控股,建议关注:华润置地、宝龙地产等。

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